いちご不動産賃貸管理トラブルQ&A（建物での事故）

[自然災害などによる建物での事故に関する質問]

Q:観測史上最大級の積雪や台風により、駐車場の屋根が壊れ、借主の車に損害を与えてしまった場合、貸主や管理業者は損害賠償責任を負うのか？

A:建物や駐車場のような工作物が、その設置又は保存に瑕疵がある場合（通常有するべき安全性を欠いている場合）その工作物の占有者が損害賠償の責任を負います。当然に駐車場の屋根が通常有するべき安全性を欠いているなら、貸主若しくは管理業者は損害賠償の責任を負うが、観測史上最大級の積雪や台風の場合は、通常有するべき安全性を欠いていないとして、責任が否定される事も考えられる。。。

＊日頃からの施設・設備・構造物の点検確認の重要性が挙げられる。。。

[火災の知識] 

Q:共同住宅（アパート・賃貸マンション等）で借主の軽過失により火災が発生し、多大な損害が発生した。貸主は、火災保険により補填されない損害について、借主に請求する事は出来るのか？

A:火災による不法行為責任に関しては、失火の責任に関する法律（失火責任法）が適用され、不法行為者は重過失による場合しか損害賠償性金を負わない。しかし、借主は貸主に対し、善管注意義務や目的物返還義務を負っており、それらの義務違反による債務不履行責任については失火責任法は適用されない。従って、借主に火災に対する軽過失しかない場合でも、貸主は借主の債務不履行責任を追及し、損害賠償請求をする事ができる。

＊入居者加入の火災保険も2年毎の更新継続が重要です。保険未加入とならないように確認を要します。。。

[漏水被害]

Q:テナントビルで、漏水事故が発生した。貸主が、漏水により被害を受けたテナントさまから、使用不可能になった物の損害賠償や休業補償を求められている。これらの請求に応じる義務があるのか？

A:漏水の原因が、他の借主（例えば上階の借主）の建物使用によるものであれば、その借主が賠償義務を負うのであり、貸主に賠償義務はない。漏水の原因が、建物の管理に不備にあるのであれば、貸主に賠償義務が生じる。ただその場合でも、損害の立証責任は被害を受けたテナントにあるのだから、損害および損害額を証明する資料（物の時価額や休業補償の根拠など）の提出を求め、それを確認の上、賠償額について協議すべきである。

＊貸主に於いても施設賠償特約付き保険に加入し保障に備える。。。。

（一社）全国賃貸不動産管理業協会監修