いちご不動産賃貸管理トラブルQ&A（債務不履行解除）

借主（賃借人の逮捕）

Q:借主が刑事事件を起こして逮捕（引き続き拘留）されたことから契約を解除したいが、どのように手続きをしたらよいか？

A:借主が逮捕（拘留）され身柄を拘束されている場所（通常は警察署）が分かれば、借主に接見するが警察署に借主の弁護人の氏名・連絡先を聞いて（教えてくれれば）弁護人に連絡をとって借主に「契約を解除したい」旨の意向を伝え、借主が応じれば合意解約書を差し入れて署名・捺印してもらう等の手続きをとることとなります。尚、借主が刑事事件を起こして逮捕されたということのみでは必ずしも借主に債務不履行があるとして解除する事は認められず、その刑事事件が広く報道されるなどして近隣に大きな不安が生じたりして、貸主と借主の信頼関係が破壊されるに至ったと認められる場合に解除できる事となるが、それでも解除の意思表示を借主に到達させる必要があります。

＊状況によりますが連帯保証人や身元引受人とも連絡をとり対応させて頂いてます。

契約解除の可否

Q:賃借人（借主）に契約上の債務不履行があれば必ず解除は認められるか？

A:賃貸借は当事者間の（貸主・借主）の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることから、借主に契約上の債務不履行があったとしても、その債務不履行があったとしても、その債務不履行が信頼関係を破壊する程度のものであることを要するとされており、借主の契約上の債務不履行が貸主との信頼関係を破壊する程度のものでなければ解除は認められない。

＊トラブルの因果関係を分析し解決をはかる。立場の弱い方を追い込まないように対処する。

契約解除の可否・同居

Q:借主が賃貸建物に第三者を同居させた場合には賃借権の無断譲渡転貸に該当する可能性があるが、例えば親戚の子を一時的に預かったような場合は、その子は建物の占有補助者に過ぎず独立した建物の占有が無いことからそもそも無断譲渡転貸に当たらず、また、災害で避難した知人が居住しているような場合には、一般的には信頼関係の破壊が認められず解除が認められないものと考えられる。

＊明らかに第三者が居住の場合には契約解除事由に該当します。

（一社）全国賃貸不動産管理業協会監修