「人の死の告知に関するガイドラインの公表について」宅建業者が取るべき対応 Ｒ3国交省ガイドライン概要

心理的瑕疵物件についての説明責任の解釈

人の死が生じた不動産取引に際して宅建業者の判断基準となるガイドラインが策定され示されました。

心理的瑕疵物件とは ☛ https://www.athome.co.jp/contents/words/term_3204/

このことは宅建業法上負うべき義務の解釈について、現時点で一般的に妥当と考えられるものについて整理されており、宅建業者の調査の対象や方法及び人の死の告知に関し、宅建業者が告げなくてもよい場合等について明記されたものです。

一般的とは「コトバンク」☛ https://kotobank.jp/word/%E4%B8%80%E8%88%AC%E7%9A%84-434579

国土交通省HP ☛ 報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました – 国土交通省 (mlit.go.jp)

ポイント整理

①宅建業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し過去の人の死について、告知書等に記載を求める事で、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。

②取引対象不動産での自然死・不慮の死（転倒事故・誤嚥）等については、原則告げなくてよい。

誤嚥（ごえん）☛ https://kotobank.jp/word/%E8%AA%A4%E5%9A%A5-498140

③賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要のある共用部分で自然死・不慮の死以外が発生し、発生後3年経過後は原則として告げなくてよい。

④人の死の発生から経過した機関や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合は告げる必要がある。

心理的瑕疵検討会 ☛ 建設産業・不動産業：不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会 – 国土交通省 (mlit.go.jp)

貸主・売主には告知義務・宅建業者は調査報告義務

調査は貸主・売主以外にも必要です。

自殺・他殺（殺人）・孤独死等の増加により、時代背景の変遷によりこの心理的瑕疵の告知義務や調査報告責任は益々問われることとなるが故の「現時点での解釈」と捉えたい。

くれぐれも、貸主や売主・宅建業者に都合の良い解釈とならないよう、対応に気を付けたいもの。